« Je suis propriétaire ou j’ai un projet d’achat immobilier à Paris. Quels effets peuvent avoir la règlementation et les projets urbains du quartier sur mon projet ? »
A propos de votre besoin
Le saviez-vous ?
Vous êtes propriétaire ou envisagez d’acheter un bien : vous souhaitez y réaliser des travaux voire le transformer et connaître les évolutions du quartier, il est nécessaire de connaitre la réglementation d'urbanisme à respecter.
Celle-ci varie selon la localisation de votre bâtiment dans Paris et suivant la nature des travaux ou modifications souhaités.
Dans la plupart des cas, le Plan Local d'Urbanisme bioclimatique (PLUb) s’applique. Cependant, si votre bâtiment se trouve dans un site patrimonial remarquable* (Marais ou 7e arrondissement), alors, c’est le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de ce secteur qui s’applique.
(*) anciennement appelé « secteur sauvegardé », ce terme pouvant encore être présent dans certains documents
En résumé
Pour connaitre la réglementation d'urbanisme à respecter pour transformer l’utilisation d’un bien, y réaliser des travaux, ou pour savoir comment va évoluer le quartier, vous devez :
- consulter les règles applicables à la parcelle de votre bien grâce à l’onglet cartographie. Vous y trouverez la notice des renseignements d’urbanisme téléchargeable ainsi que le détail des règles applicables,
- utiliser le "simulateur d’aide au choix" du téléservice des démarches d’urbanisme pour connaître les démarches adaptées à votre projet.
Les étapes à suivre
1 - Je saisis l’adresse du bien dans l'onglet "cartographie"
Je renseigne l’adresse du bien que je souhaite acheter dans la barre de recherche. L’adresse saisie est liée à une parcelle, elle peut se situer dans une zone couverte par le PLUb ou par un PSMV.
Avec cette adresse, je peux consulter l’ensemble des règles applicables sur la parcelle de deux manières :
- la notice des renseignements d’urbanisme : elle liste les dispositions d’urbanisme applicables à la parcelle sur laquelle est situé mon bien et certaines dispositions particulières. C'est un document de référence qui m’est utile à chaque étape de ma démarche,
- la liste des règles applicables à la parcelle : les règles peuvent varier suivant le plan couvrant la zone de la parcelle (PLUb ou PSMV).
Si les règles applicables à une parcelle voisine m’intéressent, je peux cliquer directement sur cette parcelle ce qui adaptera automatiquement les informations affichées à l’écran.
Consultation des règles applicables à la parcelle du 44 Rue Coriolis, concernée par le PLU bioclimatique
L’outil cartographique me permet également de consulter les cartes générales des différents secteurs qui peuvent concerner la parcelle, par exemple :
Carte de la mixité sociale pour le 47 Rue Amelot, 75011 Paris
Carte de la protection du commerce pour le 97 Rue de la Roquette, 75011 Paris
2 - Je consulte les règles applicables à mon projet
Sous la cartographie, dans l’onglet "Règles applicables à la parcelle", je consulte les règles qui s’appliquent à la parcelle selon les cas suivants :
- la parcelle est concernée par le PLUb,
- la parcelle est située dans un des sites patrimoniaux remarquables et concernée par le PSMV du Marais ou du 7e arrondissement.
Des liens directs vers les documents réglementaires y sont proposés.
3 - Exemples
De manière générale, le PLUb favorise la transformation des constructions existantes, en particulier lorsqu’il s’agit d’améliorer votre confort été comme hiver et votre qualité de vie, en réalisant des travaux de rénovation énergétique, d’accessibilité, de sécurité ainsi que pour les conditions d’hygiène et d’habitabilité.
Les PSMV protègent de manière plus stricte de nombreux bâtiments en raison de leur intérêt architectural et patrimonial et permettent moins de modifications d’aspect extérieur.
J’achète un bien pour me loger et je souhaite y réaliser des travaux
Si la parcelle est concernée par le PLU bioclimatique
Des règles peuvent dans certains cas contraindre un projet d’extension du bâtiment, par exemple si la parcelle comporte un espace vert protégé (EVP).
[Tome 2 du règlement du PLUb - Annexe VI : Espaces végétalisés protégés]
[Tome 1 du règlement du PLUb - UG.4.3.4 Espaces verts protégés (EVP)]
Si la parcelle est concernée par un PSMV
En fonction du type de bien, ces règles conditionnent les possibilités de modifier un bien suite à des travaux.
[Règlement du PSMV du Marais ou du 7e arrondissement - Article US.11- Aspect des constructions, protection du patrimoine bâti]
J'achète un bien et je souhaite connaître l’évolution du quartier
Si la parcelle est concernée par le PLU bioclimatique
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sectorielles du PLUb précisent l’évolution de certains secteurs faisant l’objet de projets d’aménagement menés par la Ville. Les OAP ne concernent pas les PSMV.
Si la parcelle est concernée par le PLU bioclimatique ou par un PSMV
L’outil "Cartographie" localise, aussi bien pour le PLUb que pour les PSMV, les emplacements réservés ou périmètres de localisation destinés à la création d’espaces verts, d’équipements publics, ou de logements sociaux. Ils délimitent également et les espaces verts protégés existants.
J'achète un bien et je souhaite savoir s'il peut être concerné par des risques naturels
Si la parcelle est concernée par le PLU bioclimatique ou un PSMV
Mon bien est situé dans une zone de carrières et/ou gypses : certaines obligations techniques existent, afin de prévenir les risques liés à la nature instable du sous-sol. Elles concernent également les fondations lors de travaux et constructions situés dans ces zones.
Mon bien est situé dans une zone inondable : il dépend du Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI). La possibilité de travaux sur les biens est limitée pour les locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol.
Je souhaite transformer mon bien pour créer une activité (autre que du logement)
Si la parcelle est concernée par le PLU bioclimatique
Le secteur de la mixité sociale et d’équilibre des destinations limite certaines transformations ou certaines destinations : La réalisation d’un certain type de logement peut être imposée, notamment si le secteur manque de logement social. L’équilibre entre activité économique et résidentielle doit être respecté. [Tome 1 du règlement du PLUb - UG.1.5.1 Règle de mixité sociale]
Si la parcelle est concernée par un PSMV
Les changements de destination et les travaux de transformation sont soumis à des conditions ou restrictions particulières, sauf si ils concernent l'amélioration de l'hygiène, de l'accessibilité ou de l'isolation. [Règlement du PSMV du Marais ou du 7e arrondissement - US.2.2 - Conditions relatives aux destinations]
Je souhaite transformer mon bien en meublé de tourisme
Le secteur d’encadrement des hébergements touristiques du PLUb limite cette possibilité.
[Tome 1 du règlement du PLUb - UG.1.3.3 Règle sur les Autres hébergements touristiques]
Je souhaite transformer mon bien en activité économique - commerces, bureaux, hôtels…
Si la parcelle est concernée par le PLU bioclimatique
Le secteur de renforcement de l’habitation limite cette possibilité.
Les protections des linéaires commerciaux du commerce et de l’artisanat peuvent restreindre cette possibilité.
[Tome 1 du règlement du PLUb - UG.1.3.3 Règle sur UG.1.4.2 Protection du commerce et de l’artisanat]
Si la parcelle est concernée par un PSMV
Les protections des linéaires commerciaux du commerce et de l’artisanat peuvent restreindre cette possibilité.
[Règlement du PSMV du Marais ou du 7e arrondissement - US.2.2 - Conditions relatives aux destinations / 1° Dispositions relatives aux destinations liées à l’emploi]
4 - Je constitue mon dossier
Pour vous appuyer dans votre recherche de bien, pensez à contacter un notaire et un agent immobilier :
- un notaire vous assiste sur l’ensemble des aspects légaux / réglementaires de l'achat, comme la vérification des documents de propriété et l’établissement des actes juridiques,
- un agent immobilier vous assiste sur les aspects économiques comme l’identification de biens correspondant à vos critères et la négociation du prix de vente.
Vous souhaitez connaître les documents à joindre pour votre dossier ? Vous pouvez télécharger ces fiches synthétiques :
- Documents à fournir pour la constitution d’un dossier de déclaration préalable de travaux : Téléchargez ici
- Documents à fournir pour la constitution d’un dossier de permis de construire : Téléchargez ici
En cas de doute, pensez à vous faire accompagner par un professionnel pour la réalisation de votre projet et l'ensemble des démarches.
En cas de difficultés ou pour vérifier la cohérence de votre dossier, vous pouvez prendre rendez-vous avec le Bureau Accueil et Service à l’Usager (BASU) de la Direction de l’Urbanisme.
Vous souhaitez vérifier la compatibilité de votre projet avec les dispositions règlementaires du PLUb, vous pouvez également rencontrer l’instructeur de l’arrondissement concerné par les travaux :